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挖姐看房:远眺珠城的祈福名望天下,均价4.7万,贵吗?

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发表于 2021-4-7 17:15:33 | 显示全部楼层 | 阅读模式
导语:它曾经是 " 新广州人 " 最早的移居之地,它开发了二十年,配套资源利好早已兑现,它曾是刚需天堂,却一直被称为 " 睡城 "。
二十年后的广州,黄埔热、南沙火、天河稀缺几轮猛涨,它们一度占领楼市头把交椅,唯独,缺少了华南板块的身影。
诚然,番禺 " 华南板块 " 开创了中国房地产的新时代,但华南板块亟需回到大众视野,也是不争的事实。
ZAKER 房产独家策划,摸底番禺楼市行情,深度感受二十年后,华南板块的发展与变迁。




印象中,祈福是实实在在的 "90 后 ",楼龄有三十年,最近,祈福名望天下加推新品,这在业内属于老蚌生珠,带着好奇,我决定挖一挖。


《快乐老家》



看完祈福,我脑海里浮现一首歌,陈明的《快乐老家》。
这首歌,简直就是为祈福量身定做的。


祈福的刻板印象,出了名的偏、远、堵车、进城难。
住宅祈福的人,7 点坐上通勤小巴,从番禺北上到天河珠江新城,有三条通勤线路,分别是洛溪大桥、新光大桥、番禺大桥,没有一条不堵车。
运气好的话,7 点出门,8 点 40 到体育西,再换乘地铁到公司,9 点上班打卡。运气不好的时候,真的像歌词里说的,穿过一条烦恼的河流,明天就能到达。
地铁不通,片区内常年出行不便,无论是驾车还是地铁都不方便。
距离祈福最近的地铁站汉溪长隆,离祈福缤纷汇有 5 公里。


也就是说,如果住在靠大夫山的楼栋,走到小区门口巴士站还需要 20 分钟,再加上巴士在诺大的祈福各片区走走停停,最快不堵车的情况也需要 30 分钟,到不了地铁站。
出行全靠楼巴,开车通勤更是灾难。下高速还有很长一段路要走,开到珠江新城也尴尬,新光快速高峰期不好走,绕到黄埔大道上华快有点远。
除了路不好走以外,开车上班还是一场抢车位的游戏。由于祈福是早年规划的小区,在停车费的配比方面严重不足。大概也是这些原因,祈福才自给自足的建起了楼巴和车队。
地铁 22 号线镀金



据悉 22 号线在今年 6 月份将开通,不少业主表示,盼了几十年,祈福人总算盼到地铁开到家门口了。
踩盘名望天下也验证了这一点。据销售介绍,名望天下属于地铁上盖,下电梯到小区负一楼,直接接驳 22 号番福地铁站。


名望天下实拍
虽然有地铁 22 号线镀金,但价格算下来还是实力劝退。
在看过几个户型之后,个人比较喜欢 105 方的三房两厅两卫,厨房的生活阳台位置大,有较大的储物空间和存放洗衣机的位置。
主卧及次卧面积合理,尤其是主卧,极为宽敞,在主卧的进门区域还可以做一个小型衣帽间。
两个次卧的面积都很平均,除了放床的位置,摆放衣柜不会显得房间狭小。整体看来,这个 105 方的户型,最适合有孩子的刚需家庭的选择。


样板间视野,楼下即是底商
我看了一套中间楼层,算下来的总价在 498 万,均价 4 万 7。这意味着购买名望天下,需要首付 150 万,贷款三十年,月供近 2 万元,价格并不刚需。


同时,我也问了几个朋友,得到的答案都是贵了。
近五百万的价格,可以在主城区或者黄埔区买一套小三房或者小两房。确实,接近 5 万的价格,在整个广州市场上的可选择性很多了。
缺乏升值空间



地段和交通,决定了这里未来的房价走势。
按照房地产的交易逻辑,楼盘升值的黄金期是 5 —— 10 年。5 年左右的次新房最值钱,10 年左右的楼盘,一般情况下,基本该兑现的都兑现了,配套成熟。
房龄在二十年以上的房子,房贷很难办理,这样的房子在市场上容易贬值。目前,贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过 40 年。(全款随意,有钱任性)
以祈福为例,1991 年购入的房子,放到现在卖 2 万 / 平,总价两百万左右,加上银行不给你贷款,需要全款,你愿意买吗?买来还要重新装修,土地使用年限一下子少了三十年,怎么算怎么亏。


名望天下样板间实拍
可以想象一下,祈福为什么涨不起来?
在你的房子 " 满二满五 " 的时候,开发商接着卖新房,等开发商都卖完了,和你竞争的,就是上万个和你同区域同地段同户型的二手业主,前有狼后有虎,一场价格之战,谁挂的低谁先跑。
祈福社区大,自然配套成熟,但带来的副作用就是涨的慢,天大的供应量,会成为这个板块的硬伤。
供应量大、不在主流规划上、交通不便、垄断式物业管理和物价被人诟病。
这些原因直接败光了我对祈福所有的好感,直接拔草。
祈福适合谁



从来没有一个楼盘让我这么纠结,祈福做到了。
祈福问题明显,优点也很明显。
如果你想自住,选择祈福没问题。
祈福很适合居住和养老,同样,也适合有孩子的家庭。
私立学校,涵盖了从幼儿园到高中。门口的三甲级国际私立医院,听业主说,可以用医保,他们平时看病打针,都是在这里解决。


背靠大夫山,小区业主有登山的绿道,消个食,健个身,十分便捷。
在祈福遛弯儿的时候,亲眼所见,有住户在家里的小院摆弄花草,喝茶看报,相机拍到悠哉的黑天鹅和湖边树荫下打牌纳凉的老人,草地上嬉闹奔跑的孩子,这些,勾起了我对老家的无限向往。


踩盘祈福实景
如果你想投资,我劝你趁早放弃,鸡窝飞不出金凤凰,供应量巨大,房子无法流通就无法变现,买了被套牢。
试想一下,在二十年后的广州,经过了一轮旧改的广州,海珠、荔湾、越秀老城区改头换面,甚至白云番禺的核心板块鸟枪换炮逐渐刷新,唯有祈福,进退两难。
最后,附上祈福 · 名望天下实拍。


销售说,名望天下 78 方北向户型能看珠江新城,在老家的你,能远眺远处的珠城吗?
出品 /ZAKER 房产
文 / 真意

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